Observação: Este conteúdo segue as regras do FGTS e do Sistema Financeiro da Habitação vigentes na data de publicação. 

Como normas, limites e critérios podem ser alterados por órgãos oficiais, recomendamos sempre a consulta às fontes oficiais ou a um especialista antes de qualquer decisão financeira. 

O material tem caráter educativo e pode sofrer atualizações ao longo do tempo.

Usar o FGTS no financiamento imobiliário acaba de se tornar mais simples  e muito mais vantajoso para quem deseja comprar um imóvel com segurança financeira. 

Em novembro de 2025, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (CCFGTS) unificou as regras de utilização do fundo e permitiu que qualquer contrato dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) use o saldo para amortizar, quitar ou pagar parte das prestações, desde que o imóvel não ultrapasse R$ 2,25 milhões.

Segundo estimativas apresentadas pelo setor, a medida pode beneficiar dezenas de milhares de pessoas, que passam a ter acesso ao fundo para reduzir o custo do financiamento, trazendo mais previsibilidade ao orçamento, reduzindo a necessidade de judicialização e devolvendo segurança jurídica tanto para as famílias quanto para o mercado.

O setor imobiliário também ganha força, especialmente em grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro, onde o antigo teto de R$ 1,5 milhão já não refletia a realidade dos preços.

Em outras palavras: se você está planejando comprar um imóvel ou já tem um contrato ativo, as novas regras criam um cenário mais claro e favorável. Para te ajudar a navegar por esse novo contexto, preparei um guia direto e didático.

Antes de avançarmos, veja o que você vai encontrar neste artigo:

como funciona o FGTS;

por que vale a pena usar o fundo para comprar um imóvel;

formas de utilizar o FGTS no financiamento imobiliário;

respostas para as principais dúvidas sobre o tema.

Como funciona o FGTS? 

Antes de irmos direto ao assunto, é importante saber como o FGTS funciona. Isso porque, entender a lógica do fundo ajuda a visualizar como ele pode ser utilizado no financiamento imobiliário de forma estratégica.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um direito de todos os trabalhadores registrados pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). Todos os meses, o empregador deposita 8% do salário bruto na conta do trabalhador na Caixa Econômica Federal (no caso de aprendizes, o percentual é de 2%). Esse depósito também incide sobre valores adicionais, como:

• 13º salário;
• férias;
• adicionais;
• horas extras;
• aviso prévio.

Todo esse montante fica acumulado em uma conta vinculada ao nome do trabalhador, com rendimento composto por Taxa Referencial (TR) + 3% ao ano, além da distribuição anual de parte dos lucros do próprio fundo, normalmente creditada entre julho e agosto. A conta é atualizada mensalmente e o saldo pode ser acompanhado pelo aplicativo ou site do FGTS.

Embora seja um recurso formado pelo trabalho do empregado, legalmente o dinheiro pertence ao Governo até que ocorra um fato gerador, ou seja, uma situação específica que autorize o saque. 

Entre as principais possibilidades, estão:

• demissão sem justa causa (com saque integral do saldo e multa de 40% paga pelo empregador);
• compra da casa própria, respeitando os critérios do SFH;
• aposentadoria;
• fim de contrato por prazo determinado;
• diagnóstico de doenças graves;
• saque por calamidade em municípios reconhecidos;
• liberação para herdeiros em caso de falecimento;
• contas inativas anteriores a 1999;
• saque-aniversário (retirada anual de parte do saldo, com possibilidade de crédito garantido).

 

No caso de pedido de demissão ou demissão por justa causa, o trabalhador só pode sacar o FGTS se passar três anos sem registro em carteira (regra válida apenas para o saque-rescisão). Ainda assim, outras hipóteses, como compra de imóvel ou aposentadoria, permitem o uso do fundo mesmo nesse cenário.

Além disso, desde 2019 existe a modalidade saque-aniversário, que autoriza a retirada anual de 5% a 50% do saldo, conforme a faixa disponível. No entanto, ela suspende o direito ao saque-rescisão por 24 meses caso o trabalhador volte ao saque tradicional.

Por que utilizar o FGTS para comprar imóveis? 

Usar o FGTS para comprar um imóvel é uma das formas mais eficientes de transformar um recurso que rende pouco em patrimônio que tende a valorizar com o tempo. Enquanto o fundo cresce a uma taxa de TR mais 3% ao ano, os imóveis, especialmente em regiões em desenvolvimento, costumam apresentar valorização mais consistente e proteção contra inflação.

O FGTS também reduz o custo total do financiamento ao diminuir a necessidade de crédito bancário. Isso gera economia em juros, diminui o prazo da dívida e melhora o planejamento financeiro ao longo dos anos.

A seguir, os principais motivos que tornam o FGTS uma ferramenta tão poderosa na compra de imóveis:

• Entrada maior no financiamento:  Quando o FGTS compõe a entrada, o valor financiado é menor. Isso resulta em parcelas mais baixas e menos juros acumulados até o final do contrato; 
• Amortização ou quitação parcial:  O saldo pode ser utilizado para reduzir o valor da dívida ou o número de parcelas. A estratégia costuma ser especialmente vantajosa em imóveis na planta, que, em muitos casos, são vendidos com preços até 30% mais baixos; 
• Abatimento de parcelas:  O FGTS permite reduzir até 80% do valor das prestações durante 12 meses. Essa alternativa é útil em momentos de aperto financeiro, sem que o comprador precise abrir mão de todo o saldo do fundo; 
• Acesso ampliado em 2025:  O limite atualizado de 2,25 milhões possibilita o uso do FGTS em contratos antigos e novos no SFH. Isso amplia as oportunidades de compra em grandes centros urbanos, onde os valores dos imóveis já superavam o teto anterior. 

Além disso, o uso do FGTS pode facilitar a negociação com os bancos, já que o valor reduz o risco da operação e pode resultar em taxas mais competitivas. Além disso, o fundo movimenta o setor da construção civil, fortalece programas habitacionais e contribui para um mercado mais equilibrado.

As novas regras também eliminam dúvidas e evitam a judicialização de contratos, tornando a jornada de compra mais segura, clara e direta.

 

Como utilizar o FGTS no financiamento imobiliário? 

 

Agora que você já entendeu como o fundo funciona e por que ele pode fazer tanta diferença na compra do imóvel, chegou o momento de ver o que realmente importa: o passo a passo para usar o FGTS no financiamento imobiliário. A boa notícia é que, com as regras unificadas e o novo teto de 2,25 milhões, o processo ficou mais simples, rápido e previsível.

Hoje, o FGTS pode ser usado de diferentes maneiras ao financiar um imóvel. Ele serve para complementar a entrada, amortizar parte do saldo devedor, quitar o contrato ou até reduzir até 80% das parcelas durante 12 meses consecutivos. 

Tudo isso é válido tanto para contratos antigos quanto para contratos assinados recentemente, desde que o imóvel seja residencial, urbano e esteja dentro do limite estabelecido pelo SFH.

Para tornar o processo ainda mais claro, veja abaixo cada etapa de forma objetiva.

Enquadramento e verificação de requisitos

Antes de tudo, é importante confirmar se você atende às condições mínimas para usar o FGTS. Os principais pontos são:

• ter pelo menos três anos de contribuição ao fundo, mesmo que não consecutivos; 
• não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana; 
• não ter um financiamento ativo dentro do SFH; 
• escolher um imóvel residencial de até 2,25 milhões;
• comprar para morar, seja na cidade onde vive há pelo menos um ano, na cidade onde trabalha ou em região metropolitana adjacente. 

Essa verificação evita retrabalho e garante que o processo avance com segurança.

Documentação necessária

Com os requisitos atendidos, o próximo passo é reunir os documentos. Normalmente, são solicitados:

RG e CPF; 

• comprovante de residência;
• carteira de trabalho;
• extrato atualizado do FGTS;
• comprovante de renda;
• declaração do vendedor informando que o imóvel não foi comprado com FGTS nos últimos três anos;
• contrato de financiamento, se for o caso.

Ter tudo em mãos agiliza a análise do banco e reduz atrasos.

Simulação do financiamento

Nesta etapa, você consegue visualizar o impacto real do FGTS na compra. É aqui que você descobre:

• quanto pode usar como entrada; 
• quanto consegue abater do saldo devedor;
• como ficariam as parcelas após amortização;
• ou até se vale mais a pena comprar à vista usando parte do fundo.

As simulações ajudam a montar um plano financeiro sólido e compatível com seu orçamento.

Solicitação do uso do FGTS

Com o planejamento feito, basta solicitar o uso do FGTS. Isso pode ser feito pelo aplicativo oficial do FGTS, em uma agência da Caixa ou diretamente com o banco responsável pelo financiamento.

O envio de documentos é simples e, na maioria dos casos, a análise inicial é feita em até 24 horas.

Análise e aprovação

Após receber sua solicitação, a instituição financeira verifica suas informações, avalia o crédito e valida o imóvel dentro das regras do SFH. Estando tudo certo, o banco autoriza o uso do FGTS para o objetivo definido.

Essa etapa é essencial para garantir que toda a operação esteja dentro das normas vigentes.

Liberação do valor

Com a aprovação final, o valor é liberado diretamente para o vendedor, para amortização do financiamento ou para pagamento de parcelas, dependendo da forma escolhida no início do processo.

Uso para amortização ou quitação

Se o objetivo for diminuir parcelas ou encurtar o prazo, o FGTS é aplicado diretamente sobre o saldo do contrato. O resultado pode ser:

• parcelas menores; 
• redução significativa dos juros;
• diminuição do tempo total da dívida;

É uma das maneiras mais estratégicas de usar o fundo, especialmente em financiamentos longos.

 

Perguntas Frequentes (F.A.Q) 

 

Quem pode usar o FGTS para financiar imóveis?

Pode usar o FGTS quem tem pelo menos três anos de contribuição ao fundo, não possui outro imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana e não tem financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação. 

Também é necessário que o imóvel seja para moradia própria e esteja na cidade onde a pessoa mora, trabalha ou em região metropolitana adjacente.

Para que o FGTS pode ser usado no financiamento?

O FGTS pode ser usado como entrada, para amortizar parte do saldo devedor, para quitar o financiamento ou para abater até 80% do valor das parcelas por 12 meses consecutivos. Também pode ser utilizado na compra à vista de imóveis enquadrados no SFH.

Quais imóveis podem ser financiados com FGTS?

Somente imóveis residenciais, urbanos, avaliados em até 2,25 milhões e enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação. O imóvel deve ser destinado à moradia própria e não pode ter sido comprado com FGTS nos últimos três anos pelo vendedor.

 Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento de imóveis? 

O FGTS pode ser usado várias vezes ao longo da vida, mas cada tipo de uso segue regras específicas. Para comprar um imóvel, seja na entrada ou na aquisição à vista, é necessário esperar três anos desde a última compra feita com FGTS e atender novamente a todos os requisitos, como não ter outro imóvel na mesma cidade ou região metropolitana. 

Já para amortizar ou quitar o financiamento, o fundo pode ser usado repetidamente no mesmo contrato, sem intervalo mínimo, desde que exista saldo disponível e haja pelo menos três parcelas a vencer. 

No abatimento de parcelas, é possível reduzir até 80% do valor por 12 meses consecutivos e repetir o processo após um intervalo de 12 meses. A atualização do teto para 2,25 milhões em 2025 amplia o alcance do benefício, mas não altera essas regras de intervalo.

Quais são os erros mais comuns ao utilizar o FGTS no mercado imobiliário? 

Os erros mais comuns ao usar o FGTS no financiamento imobiliário começam pela falta de atenção às regras de elegibilidade. Muitas pessoas tentam usar o fundo sem ter três anos de contribuição, mantendo outro imóvel na mesma cidade ou ainda com um financiamento ativo no SFH, o que bloqueia automaticamente a operação. 

Outro erro frequente é tentar aplicar o FGTS em situações que não são permitidas, como imóveis comerciais, investimentos, terrenos sem construção, reformas ou imóveis destinados a familiares. 

Também é comum esbarrar em problemas ligados ao próprio imóvel, como valor acima do teto de 2,25 milhões ou pendências de documentação, registro ou partilha.

No processo, um equívoco recorrente é fechar o contrato antes da aprovação do FGTS, o que pode gerar atrasos ou até inviabilizar a compra. Informar dados inconsistentes entre documentos pessoais, contrato ou histórico de uso do fundo também prejudica a liberação. Além disso, muitos compradores desconhecem os intervalos entre usos: são necessários três anos entre uma compra e outra usando o fundo, mas não há restrição para amortizações repetidas dentro do mesmo financiamento (e o abatimento de parcelas pode ser renovado após 12 meses).

Outro erro comum é subestimar os prazos de análise e liberação ou contar com um saldo insuficiente, o que atrasa negociações que dependem de rapidez. 

A melhor forma de evitar essas situações é verificar elegibilidade no aplicativo do FGTS, simular o financiamento no banco e confirmar todas as regras com antecedência. Esse cuidado aumenta significativamente as chances de aprovação e agiliza todo o processo.

Agora que você já sabe exatamente como utilizar o FGTS no financiamento imobiliário, o caminho para conquistar o seu próximo imóvel ficou mais claro e muito mais estratégico. Entender as regras, evitar erros comuns e aplicar o fundo no momento certo faz toda a diferença na economia total da compra e na sua segurança financeira.

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