Quais são os principais tipos de financiamento imobiliário?

No Brasil, existem diferentes modalidades de financiamento imobiliário. Cada modelo possui regras específicas sobre limite do imóvel, uso do FGTS, taxas de juros e perfil de comprador.

• Sistema Financeiro da Habitação (SFH): é voltado principalmente para famílias de renda média e permite o financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão. Nesse modelo, é possível utilizar o FGTS na entrada ou amortização da dívida. Em 2026, as taxas médias ficam em torno de 11,2% ao ano mais TR; 

• Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): costuma ser utilizado em imóveis de maior valor, sem limite máximo definido. Diferente do SFH, ele não permite uso do FGTS. As taxas são negociadas diretamente com o banco e giram em torno de 11,7% ao ano mais TR em 2026; 

• Minha Casa Minha Vida: programa habitacional voltado para famílias de baixa e média renda. Dependendo da faixa de renda, o comprador pode ter acesso a juros reduzidos, subsídios do governo e condições facilitadas de entrada; 

• Consórcio imobiliário: funciona como uma modalidade de compra planejada. Em vez de juros bancários, o participante paga uma taxa administrativa e participa de sorteios ou ofertas de lance para receber a carta de crédito; 

• Financiamento direto com a construtora: acontece quando parte do pagamento é negociada diretamente com a empresa responsável pelo empreendimento, algo comum em imóveis na planta. As condições variam conforme o contrato e o prazo de pagamento oferecido. 

O que é necessário para aprovar um financiamento imobiliário? 

Antes de liberar o crédito, o banco analisa se o comprador possui capacidade financeira para assumir o contrato. Também verifica a situação jurídica do imóvel e a documentação das partes envolvidas.

Entre os principais critérios avaliados estão:

• Idade mínima de 18 anos;

• CPF regular;

• Ausência de restrições financeiras relevantes;

• Comprovação de renda;

• Histórico de crédito;

• Relação entre renda mensal e valor da parcela.

Na maioria dos bancos, a parcela do financiamento não pode ultrapassar cerca de 30% da renda mensal familiar.

O score de crédito também influencia a análise. Quanto melhor o histórico financeiro, maiores costumam ser as chances de aprovação e acesso a taxas mais competitivas.

Quais documentos normalmente são exigidos para o financiamento imobiliário?

Os documentos podem variar conforme o banco e o perfil do comprador, mas geralmente incluem:

Documentos do comprador

• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Certidão de estado civil;
• Holerites, extratos ou declaração de Imposto de Renda;
• Declaração de saúde, quando exigida;
• Extrato do FGTS, se houver utilização do fundo.

Documentos do vendedor

• Documentos pessoais;
• Certidões negativas;
• Comprovante de estado civil.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada;
• Certidão negativa de ônus;
• Habite-se, quando aplicável;
• Declaração de condomínio sem débitos;
• Laudo de avaliação.

Depois da análise documental, o banco realiza a avaliação do imóvel e define quanto poderá financiar. Em muitos casos, o percentual financiado varia entre 70% e 80% do valor do imóvel. Por isso, o comprador precisa ter uma entrada inicial.

Como fazer um financiamento imobiliário? 

O financiamento imobiliário segue uma sequência de etapas. Entender esse fluxo ajuda a evitar atrasos, reduzir dúvidas e organizar melhor o orçamento.

1. Organize sua renda e faça simulações

Antes de procurar um imóvel, vale analisar quanto do orçamento pode ser destinado às parcelas sem comprometer despesas fixas do dia a dia.

Depois disso, o próximo passo é fazer simulações nos bancos. Nessa etapa, você informa:

• Valor do imóvel;
• Valor disponível para entrada;
• Faixa de renda;
• Prazo desejado para pagamento.

A simulação mostra uma estimativa das parcelas, juros e valor financiado.

Também é o momento ideal para verificar se existe saldo disponível no FGTS.

2. Escolha o imóvel e reúna a documentação

Com uma estimativa de crédito aprovada, fica mais simples buscar imóveis compatíveis com o orçamento definido.

Após a escolha do imóvel, começa a separação dos documentos do comprador, vendedor e imóvel.

Ter essa documentação organizada reduz o risco de atrasos na análise do banco.

3. Passe pela análise de crédito

Nessa fase, o banco avalia:

• Histórico financeiro;
• Capacidade de pagamento;
• Regularidade do imóvel;
• Valor de mercado do imóvel.

A instituição financeira também realiza uma vistoria para confirmar as condições do imóvel e validar o valor informado na negociação.

4. Assine o contrato e pague os custos obrigatórios

Depois da aprovação, o contrato é emitido para assinatura.

Além da entrada, existem custos que precisam entrar no planejamento:

• ITBI;
• Taxas de cartório;
• Registro do imóvel;
• Custos bancários, quando aplicáveis.

Essas despesas variam conforme a cidade e o valor do imóvel.

5. Registre o contrato e inicie o pagamento

Após o registro em cartório, o banco libera o valor ao vendedor.

A partir desse momento:

• o imóvel passa oficialmente para o comprador;
• as parcelas começam a ser cobradas;
• o contrato entra em vigor.

O prazo completo do financiamento costuma variar entre 30 e 45 dias, dependendo da documentação e da velocidade das aprovações.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

Qual banco tem a melhor taxa de financiamento imobiliário?

A melhor taxa depende de fatores como renda, relacionamento bancário, valor de entrada e perfil de crédito.

Por isso, comparar simulações em diferentes instituições ajuda a entender qual condição faz mais sentido para o seu orçamento.

Quanto preciso dar de entrada em um financiamento?

Na maior parte dos casos, os bancos exigem entre 10% e 30% do valor do imóvel como entrada.

Esse percentual muda conforme o perfil do comprador, tipo de imóvel e política de crédito da instituição financeira.

Posso usar o FGTS no financiamento imobiliário?

Sim. O FGTS pode ser utilizado na entrada, amortização da dívida ou redução das parcelas.

Para isso, é necessário cumprir critérios definidos pela Caixa Econômica Federal, como:

• ter pelo menos três anos de trabalho sob regime CLT;
• não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade;
• não ter financiamento ativo pelo SFH.

Quanto tempo demora a aprovação do financiamento?

O prazo médio varia entre 30 e 45 dias. Esse período inclui análise de crédito, avaliação do imóvel, aprovação jurídica e registro do contrato.

É possível financiar 100% do valor do imóvel?

Isso não é comum no mercado imobiliário atual. Na maioria das operações, o banco financia apenas parte do valor do imóvel, exigindo uma entrada mínima do comprador.

Quem é autônomo pode financiar um imóvel?

Sim. Profissionais autônomos também podem financiar imóveis, desde que consigam comprovar renda por documentos como:

• extratos bancários;
• declaração de Imposto de Renda;
• pró-labore;
• Decore;

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Entender como funciona o financiamento imobiliário ajuda a avaliar custos, organizar documentos e comparar condições com mais clareza. Com apoio especializado, esse processo se torna mais simples no dia a dia.

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